L’essor continu du marché immobilier dans les grandes villes questionne plus que jamais la capacité des ménages à financer un achat dans un environnement où la concurrence fait rage. Entre l’explosion des prix, la diversité des dispositifs d’aide, les conseils prodigués par les plateformes comme Meilleurtaux, Empruntis ou CAFPI, et la complexité croissante des dossiers exigés par les banques, déterminer le montant réellement accessible devient un parcours d’obstacles. S’y ajoutent la capacité d’endettement, l’apport initial, les frais annexes négligés, la nécessité de simuler son crédit immobilier et la prise en compte de critères de vie quotidienne comme le coût du transport ou le montant de la taxe foncière. Dans ce contexte, chaque décision et chaque calcul revêt une importance cruciale. Comment s’assurer de faire les bons choix pour mener à bien son projet d’acquisition au centre d’une métropole française en 2025 ?
Évaluer rigoureusement sa capacité d’emprunt pour un achat urbain
Dans toute démarche d’achat immobilier, la première étape incontournable consiste à analyser avec précision sa capacité d’emprunt. Ce calcul n’est jamais anodin lorsqu’il s’agit de s’installer en zone urbaine, où le ticket d’entrée est notoirement élevé. En 2025, la règle maintes fois confirmée par L’Argent Illustré et relayée par Papernest est que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% des revenus nets. Ce plafond, validé par le Haut Conseil de stabilité financière, n’a rien d’arbitraire : il vise à préserver l’équilibre budgétaire des acquéreurs au fil du temps.
Considérez l’exemple de Marion et Thomas, un couple avec 4 300 € de revenus nets mensuels cumulés. Ils doivent inclure leurs charges fixes – crédit auto, pension alimentaire – pour estimer combien ils peuvent consacrer chaque mois au remboursement de leur prêt immobilier. La formule est simple : (Revenus Nets Mensuels – Charges Mensuelles) x 0,33. À cela s’ajoute l’apport personnel, qui offre davantage de flexibilité dans la négociation et séduit davantage d’organismes comme Cetelem ou Boursorama Banque.
Banque Populaire recommande de ne jamais sous-estimer l’apport car il limite le besoin de financement externe et, de ce fait, réduit le coût total du crédit. Plusieurs banques telles que LCL ou CAFPI mettent d’ailleurs à disposition des simulateurs en ligne pour aider les ménages à affiner leur enveloppe budgétaire.
- Collectez l’ensemble de vos justificatifs : bulletins de salaire, revenus annexes, avis d’imposition.
- Établissez la liste exhaustive de vos charges fixes (loyers, autres crédits, pensions…)
- Déduisez ces charges de vos revenus pour obtenir une base de calcul fiable.
- Calculez le montant maximal de mensualité tolérable pour respecter le taux d’endettement.
| Éléments | Valeur exemplaire (mensuelle) | Impact sur l’emprunt |
|---|---|---|
| Revenus nets | 4 300 € | Augmente la capacité |
| Charges fixes | 630 € | Diminue la capacité |
| Apport personnel | 30 000 € | Réduit le financement à solliciter |
| Mensualité max | ~1 208 € | Tolérée par la banque |
Il ne s’agit pas d’un simple exercice comptable. Cette discipline offre une garantie d’équilibre au projet, en protégeant contre le risque de surendettement. Ceux qui négligent cette étape découvrent souvent trop tard qu’en zone urbaine, l’écart entre rêve et réalité bancaire se creuse rapidement, mettant en péril la stabilité financière du foyer.
Utilisation intelligente des simulateurs d’emprunt immobilier
Pour échapper aux pièges d’une estimation trop optimiste, s’équiper d’outils numériques est indispensable. Les simulateurs proposés par Crediter ou Papernest, par exemple, permettent de visualiser instantanément l’effet de chaque variable – durée, taux, apport – sur l’enveloppe de prêt disponible et le montant des mensualités. Ces outils offrent une clarté à chaque étape. Refuser leur usage revient à marcher à l’aveugle sur un marché où la transparence des taux et des conditions a explosé ces dernières années.
En définitive, ceux qui prennent le temps de structurer leur calcul initial, armés de simulateurs fiables et de conseils de spécialistes, mettent toutes les chances de leur côté pour négocier un financement adapté à leurs besoins réels, sans se retrouver prisonniers d’un prêt excessif.
Maîtriser les frais annexes liés à un achat immobilier en ville
Un financement seulement axé sur le prix d’achat du bien est systématiquement voué à l’échec. Les frais annexes, souvent sous-estimés ou ignorés, constituent pourtant un poste budgétaire conséquent, en particulier lors d’une acquisition dans les métropoles françaises. Les établissements comme Meilleurtaux et Empruntis rappellent constamment que ces dépenses « secondaires » représentent parfois jusqu’à 10% du coût total.
Parmi ces frais, les plus conséquents sont les frais de notaire, qui varient sensiblement selon que le bien soit neuf (2 à 3% du prix) ou ancien (autour de 7%). Dans l’ancien, il n’est pas rare qu’ils atteignent 21 000 € pour un appartement de 300 000 €. S’ajoutent ensuite les frais de dossier bancaire, fluctuants selon la politique tarifaire de chaque établissement mais qui oscillent très souvent entre 500 et 1 000 €. Ces montants, bien que peu médiatisés dans les campagnes d’annonces, sont incontournables lors de la négociation avec sa banque : aucune institution, de Boursorama Banque à la Banque Populaire, ne les élude.
- Frais de notaire (fortement modulés selon la nature du bien)
- Frais bancaires (ouverture de dossier, garanties)
- Frais de déménagement et coût d’installation dans le logement
- Dépenses d’adaptation : branchements, abonnements, domotique
- Taxe foncière et impôts locaux, à calculer avec vigilance
| Type de frais | Montant moyen (zone urbaine) | Spécificité |
|---|---|---|
| Notaire (ancien) | 7% du prix | Obligatoire, majoré dans l’ancien |
| Notaire (neuf) | 2-3% du prix | Réduit, avantage du neuf |
| Dossier bancaire | 500 – 1 000 € | Négociable dans certains cas |
| Déménagement | 1 200 € en moyenne | Peut doubler selon la distance |
| Installation (raccordements etc.) | 800 – 2 500 € | Souvent oublié dans les budgets |
| Taxe foncière/locaux | Variable (environ 1 400 – 2 500 €/an) | Propre chaque commune |
Nombreux sont les acquéreurs qui ont vu leur projet compromis par le cumul de ces surcoûts. Dominique, acheteuse à Lyon, rapporte avoir dû retarder d’un an son installation à cause d’une taxe d’aménagement supérieure aux prévisions initiales. Pour affiner votre stratégie, l’ensemble des courtiers – CAFPI, Empruntis, Meilleurtaux – recommandent de demander systématiquement une estimation complète et écrite de l’intégralité de ces frais auprès des professionnels sollicités.
Réduire l’impact des frais annexes par l’optimisation des choix
Peut-on vraiment limiter ces frais ? Oui, à condition de faire jouer la concurrence sur les frais bancaires (là où Boursorama Banque ou LCL offrent parfois la gratuité du dossier sur certaines périodes), de négocier les prestations de déménagement, et de planifier finement ses travaux pour éviter des surcoûts de dernière minute. Cette maîtrise des frais annexes différencie la préparation rigoureuse de l’amateurisme et protège la viabilité du projet.
Une budgétisation exhaustive de ces frais est donc un gage de sérénité, indispensable pour ne pas se retrouver pris de court devant une facture finale qui éclipserait tout gain éventuel sur le prix d’achat.
Anticiper le coût des travaux et l’impact sur le projet immobilier urbain
L’acquisition d’un bien immobilier en zone urbaine ne se limite jamais à son prix affiché. Pour de nombreux primo-accédants, la découverte des coûts induits par les travaux de rénovation et d’adaptation du bien constitue une étape décisive – souvent sous-évaluée, elle peut faire vaciller l’ensemble du financement si elle a été escamotée lors des premières simulations.
L’étude de cas de Jean et Léa, acheteurs à Toulouse, est édifiante : séduits par un bel appartement ancien à 270 000 €, ils ont rapidement convenu avec leur conseiller Empruntis que l’état général du logement nécessitait un budget travaux supérieur à 25 000 €, rien qu’en remise aux normes électriques et améliorations énergétiques. Les banques comme LCL ou CAFPI proposent d’inclure les travaux dans le prêt principal, réduisant ainsi la complexité de gestion, mais l’obtention de devis détaillés auprès d’artisans certifiés reste impérative avant toute signature d’offre de crédit.
- Isoler les travaux obligatoires (normes RF ou RE 2020, mises en conformité, sécurité)
- Hiérarchiser les travaux d’amélioration (isolation, décoration, climatisation…)
- Inclure une marge d’imprévus (généralement 10 à 15% du coût annoncé dans les devis)
- Élaborer un plan de financement adapté : prêt travaux classique, prêt à taux zéro, subventions locales
| Nature des travaux | Montant moyen (appartement urbain) | Pistes de financement |
|---|---|---|
| Électricité/Plomberie | 8 000 € | Inclus dans crédit immobilier |
| Isolation thermique | 7 500 € | Aides rénovation énergétique |
| Revêtements/décoration | 4 000 € | Prêt personnel, épargne |
| Marge imprévus | 2 500 € | Épargne de précaution |
L’erreur la plus fréquente reste de considérer les travaux optionnels comme non urgents ou repoussables. Or, dans les faits, la cohabitation prolongée avec un chantier non terminé ou des équipements défaillants altère vite la qualité de vie et oblige parfois à contracter des crédits supplémentaires à taux défavorables. Les plateformes comme Meilleurtaux ou Papernest le répètent : toute estimation sérieuse doit intégrer ces travaux dès la première simulation de financement.
Arbitrer travaux obligatoires et améliorations facultatives
En 2025, la montée des normes environnementales pousse de plus en plus d’acquéreurs à privilégier les rénovations énergétiques, qui réduisent le coût global à long terme tout en rendant le bien attractif à la revente. Les aides d’État et dispositifs locaux deviennent alors des alliés puissants pour conserver un reste à vivre convenable.
Anticiper le coût des travaux, c’est finalement arbitrer entre immédiateté du plaisir et rigueur budgétaire, dans une optique de préservation du pouvoir d’achat futur.
Profiter des dispositifs d’aides et optimiser son financement urbain
L’idée que le financement d’un achat immobilier repose uniquement sur les capacités personnelles appartient au passé. De nombreux dispositifs d’aide, adaptés au profil de chaque acquéreur, allègent la charge d’emprunt, principalement pour les primo-accédants qui peinent à constituer un apport conséquent.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste en 2025 le pilier du financement socialement accessible. Il représente jusqu’à 40% du prix d’achat pour certains biens, sous réserve d’acquisition dans des zones urbaines tendues (A, B1…). Meilleurtaux, Papernest et Boursorama Banque offrent des calculateurs de PTZ performants : leur usage est recommandé en amont de tout engagement bancaire. Le PTZ étant cumulable avec le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou d’autres aides municipales, il constitue un levier de négociation redoutable auprès des établissements traditionnels ou en ligne.
- Vérifiez l’éligibilité au PTZ en fonction de la zone et de la composition familiale
- Complétez par le PAS si le revenu du foyer est modeste
- Explorez les aides locales : exonérations de taxe foncière, primes à l’accession
- Exploitez les avantages du dispositif Pinel pour l’investissement locatif
| Dispositif | Bénéficiaire type | Avantage principal | Où simuler |
|---|---|---|---|
| PTZ | Primo-accédant | 0% d’intérêts, jusqu’à 40% du prix | Meilleurtaux, Papernest |
| PAS | Foyers modestes | Taux avantageux, cumulable PTZ | CAFPI, Empruntis |
| Pinel | Investisseur locatif | Réduction d’impôt | Boursorama Banque |
| Aides régionales | Tous profils | Subventions, exonérations locales | Mairies, sites régionaux |
Savoir assembler au mieux ces dispositifs est l’apanage des acheteurs les mieux informés. À Paris, l’exemple d’Inès, ayant combiné PTZ, PAS et aide à la primo-accession municipale, démontre que la vigilance et la curiosité dans la recherche d’aides permet de réduire la part du financement bancaire à solliciter, avec, pour conséquence directe, un reste à vivre préservé.
Simuler systématiquement les aides pour ajuster son montage financier
La plupart des établissements ne proposent pas spontanément l’intégralité des aides existantes. C’est à l’acquéreur de s’approprier cette logique “multi-dispositifs”, souvent guidé par les courtiers ou les acteurs digitaux. La multiplication des simulateurs spécialisés, accessibles via CAFPI ou Empruntis, facilite cette démarche et garantit une vision exhaustive du potentiel du dossier.
Refuser d’explorer ces leviers, c’est s’imposer des contraintes inutiles et passer à côté d’un financement nettement bonifié.
Décrypter et simuler son crédit immobilier avec justesse
Si l’accès au crédit semblait il y a dix ans occuper une relative simplicité, la progression des taux et la sophistication des offres en 2025 ont rebattu les cartes. Les plateformes comme Empruntis, Meilleurtaux ou L’Argent Illustré martèlent que chaque aspect (taux nominal, assurance, frais de garantie, modularité des échéances) doit être passé au crible, faute de quoi l’écart entre coût théorique et coût réel peut s’élever à plusieurs milliers d’euros sur la durée totale.
L’erreur classique consiste à ne prendre en compte que la mensualité, au détriment de la durée de remboursement ou du coût total du crédit. Or, entre deux offres équivalentes au départ, l’écart sur la durée ou l’assurance peut rendre une solution beaucoup moins intéressante à long terme. Les simulateurs tout-en-un, tels que proposés par CAFPI ou Banque Populaire, permettent d’ajuster chaque paramètre pour obtenir une vision fidèle du budget à engager.
- Simulez différentes durées de remboursement (15, 20, 25 ans)
- Testez l’ajout d’une assurance emprunteur : impact sur la mensualité
- Comparez taux nominal vs. TAEG (taux global intégrant tous frais)
- Évaluez les conséquences d’un différé de remboursement ou de modularité
| Paramètre | Hypothèse 1 | Hypothèse 2 | Écart sur coût total |
|---|---|---|---|
| Durée du prêt | 20 ans | 25 ans | + 17 000 € |
| Taux nominal | 3,9% | 4,2% | + 8 500 € |
| Assurance emprunteur | 0,25% | 0,40% | + 4 200 € |
L’usage répété de simulateurs permet de déjouer les apparences. Camille, acheteuse à Strasbourg, a ainsi pu réduire de près de 12 000 € le coût de son crédit en ajustant la durée et en mettant en concurrence plusieurs courtiers via Meilleurtaux et Papernest. Les économies ainsi générées constituent un capital précieux pour réaliser des travaux, s’équiper ou prévoir une réserve pour imprévus.
Le choix du courtier, un acteur clé dans la simulation du crédit
Les courtiers indépendants ou en ligne se sont imposés comme de véritables facilitateurs. Leur expertise permet de détecter les subtilités de chaque offre et d’optimiser le montage financier. CAFPI ou Empruntis, forts de leur réseau, peuvent obtenir des conditions qu’un particulier isolé ne négociera jamais seul. Un argument supplémentaire en faveur de l’accompagnement professionnel dans ce labyrinthe administratif.
La finesse de la simulation garantit une maîtrise intégrale du projet, affichant un coût réel et transparent, seul moyen de sécuriser la réussite de l’investissement.
Choisir son bien immobilier urbain : neuf ou ancien, lesquels arbitrer ?
En matière d’achat en métropole française, le dilemme entre un logement neuf et un bien ancien s’avère décisif dans la composition du budget. Les deux options n’emportent ni les mêmes exigences de financement, ni les mêmes avantages auxiliaires. Les acteurs majeurs comme LCL, Meilleurtaux ou Boursorama Banque dressent des grilles comparatives pour aider leurs clients à faire les distinctions utiles à la première visite.
Le neuf, synonyme de tranquillité et de performance énergétique, implique un coût d’entrée supérieur, partiellement compensé par des frais de notaire réduits (2 à 3%) et des garanties, comme la décennale, qui sécurisent l’investissement. A contrario, l’ancien propose souvent un prix au mètre carré inférieur, mais génère systématiquement des frais supplémentaires en rénovation, sans protection en cas de défauts cachés.
- Logement neuf : pas de travaux, normes énergétiques supérieures, garantie décennale
- Bien ancien : prix d’acquisition plus abordable, cachet authentique, charges travaux à prévoir
- Frais annexes : réduits dans le neuf, maximaux dans l’ancien
- Délai de disponibilité : immédiat dans l’existant, livraison décalée dans le neuf
| Critère | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m2 | Élevé | Abordable |
| Frais de notaire | 2-3% | 7-8% |
| Travaux | Généralement aucun | Souvent nécessaires |
| Garantie | Décennale | Non applicable |
| Délais | Parfois plusieurs mois | Emménagement rapide |
L’expérience de Simon, qui a préféré un appartement ancien à Nantes pour sa localisation mais a dû supporter 9 % supplémentaires en frais non anticipés, illustre la fonction cruciale de l’arbitrage. Ce choix doit s’appuyer sur une analyse objective des coûts totaux, de la qualité de vie recherchée et du potentiel de plus-value à la revente.
Utiliser des comparateurs immobiliers pour arbitrer
Grâce aux sites comme Papernest ou Meilleurtaux, les candidats à l’achat peuvent simuler l’intégralité des coûts associés aux deux types de biens et choisir selon leur appétence au risque ou préférences patrimoniales. Réduire la décision à une question de goût expose à des déconvenues budgétaires majeures : seule une analyse multidimensionnelle garantit la pertinence de l’acquisition.
Dès lors, le tandem comparateur-simulateur s’impose comme la boussole indispensable à tout projet urbain réussi.
Évaluer l’emplacement : les critères déterminants en zone urbaine
Au-delà du bien en lui-même, l’emplacement occupe le sommet de la hiérarchie des critères à étudier. Les banques telles que Banque Populaire et Cetelem accordent une attention grandissante à ce facteur, car il conditionne non seulement la valeur du bien mais surtout la soutenabilité du remboursement sur plusieurs années. Un bien mal situé, éloigné de tout, entraîne des coûts cachés qui grèvent le budget mensuel.
L’acheteuse fictive Claire, travaillant à Bordeaux et tentée par une maison en périphérie, découvre par simulation Meilleurtaux que ses seuls frais de transport annuels excéderaient 4 200 €, contre 1 200 € pour un appartement en centre-ville. La différence de budget rend alors le bien rural inaccessible sur le long terme, malgré un prix à l’achat moindre.
- Proximité immédiate des transports en commun (tram, métro, bus)
- Accessibilité aux écoles, commerces de proximité, services médicaux
- Cadre de vie : sécurité, animation du quartier, ambiance
- Montant des taxes locales, variant d’un arrondissement à l’autre
| Critère | Emplacement A (centre) | Emplacement B (périphérie) |
|---|---|---|
| Prix du bien | 350 000 € | 265 000 € |
| Frais de transport annuels | 1 200 € | 4 200 € |
| Temps de trajet domicile-travail | 30 min | 80 min |
| Taxe foncière | 1 800 € | 2 400 € |
L’analyse croisée de ces critères démontre que le coût global d’un bien ne se résume jamais à son prix d’achat. Un urbaniste dirait : « Acheter peu cher loin, c’est acheter cher chaque jour ». Cette vérité doit s’imposer lors de chaque étude de projet, pour ne pas sacrifier la qualité de vie ou supporter des dépenses structurelles disproportionnées.
Pondérer l’accessibilité et le potentiel futur de l’emplacement
Outre les dépenses actuelles, il importe de mesurer la capacité du quartier à prendre de la valeur : arrivée d’une nouvelle ligne de métro, mutation de l’économie locale, projets municipaux. Les simulateurs et plateformes d’estimation immobilière comme L’Argent Illustré aident à anticiper ces dynamiques et à protéger la valeur de l’investissement sur le long terme.
Nier ce volet, c’est parier à l’aveugle sur un bien qui pourrait perdre en attractivité et rogner le pouvoir d’achat de ses habitants.
Affiner et sécuriser le budget immobilier avec des outils numériques
L’une des évolutions les plus marquantes de ces dernières années est sans conteste l’apparition de simulateurs et d’agrégateurs en ligne qui rendent la budgétisation d’un achat immobilier plus accessible. Qu’il s’agisse d’ajuster la capacité d’emprunt, d’anticiper la totalité des frais annexes, ou de comparer différentes configurations de prêts, des plateformes comme Papernest, Meilleurtaux ou Crediter ont démocratisé le calcul du financement. La simplicité d’utilisation de ces outils masque pourtant leur puissance : ils permettent de tester une infinité de scénarios, de la plus prudente à la plus ambitieuse, jusqu’à trouver la configuration optimale pour chaque profil.
- Réalisation de simulations en quelques clics : montant, durée, taux, différents scénarios de taux
- Estimation immédiate de l’impact d’un apport ou du recours à un prêt aidé
- Vision en temps réel du reste à vivre une fois toutes charges déduites
- Comparaison objective entre les offres de multiples établissements simultanément
| Outil | Fonctionnalité principale | Plateforme |
|---|---|---|
| Simulateur crédit tout-en-un | Mensualités, coût global, assurance | Meilleurtaux, Empruntis |
| Simulateur PTZ/PAS | Évaluation de l’éligibilité et du montant | CAFPI, Papernest |
| Comparateur frais annexes | Notaire, déménagement, raccordements | Crediter, L’Argent Illustré |
| Outil de scouting urbain | Analyse de quartier, valorisation, potentiel | Boursorama Banque |
Le témoignage de Paul, qui a finalement renoncé à un appartement en centre-ville après simulation exhaustive des frais de copropriété et charges futures, illustre l’utilité concrète de ces outils. Sans ce filtre numérique, il aurait basculé dans un endettement insoutenable dès la première panne majeure de l’ascenseur ou la réfection de la toiture partagée.
Le simulateur immobilier, source d’autonomie et de pouvoir de négociation
Les courtiers eux-mêmes n’hésitent plus à recommander au client de préparer leur dossier via ces simulateurs, pour mieux argumenter en rendez-vous bancaire et éviter les mauvaises surprises. Cafpi, Banque Populaire ou Cetelem ont intégré cette approche dans leur conseil courant, jugeant qu’un client bien armé est un client plus fidèle et satisfait sur le long terme.
L’avenir du financement immobilier urbain appartient à ceux qui ont compris que la première étape du budget se joue autant derrière un écran que lors de la signature chez le notaire.
Pérenniser son projet immobilier : prévoir les imprévus et se faire accompagner
Calculer au plus juste ne met pas à l’abri des aléas. Les conseillers de Meilleurtaux, Papernest et Empruntis relèvent trop fréquemment que l’absence de marge de sécurité dans le budget est à l’origine de la plupart des situations à risque rencontrées en 2025. Qu’il s’agisse d’une perte d’emploi temporaire, de réparations imprévues, de la progression inattendue des charges de copropriété ou d’une variation des taux d’intérêt (en cas de prêt à taux variable), la capacité d’absorption des coups durs conditionne la sérénité de l’acquéreur urbain.
- Prévoir une épargne de précaution (généralement 6 mois de mensualités)
- Évaluer précisément les charges courantes et charges de copropriété
- Consulter des experts (courtiers, avocats, conseillers bancaires) pour valider le montage
- Revoir annuellement sa situation avec son banquier ou assureur
| Type d’imprévu | Exemple concret | Solution préconisée |
|---|---|---|
| Chute temporaires des revenus | Réduction d’activité | Mise en place d’un différé ou report |
| Dépenses travaux urgents | Fuite, panne chauffage | Épargne dédiée ou option travaux |
| Progression des charges communes | Réfection toiture, ascenseur | Provision auprès du syndic |
| Variation de taux inopinée | Prêt à taux variable, renégociation tardive | Opter pour taux fixe ou rassurer avec conseils CAFPI |
En 2025, les professionnels insistent : ne jamais s’isoler, accepter d’être accompagné, partager son projet avec des experts (voir, par exemple, les dispositifs de coaching CAFPI ou Cetelem). Cette dimension collective sécurise l’acquéreur face à la volatilité d’un marché urbain devenu particulièrement exigeant et mouvant.
L’accompagnement, facteur de résilience et de réussite du projet immobilier
On raconte, dans les écoles de formation bancaire, l’histoire de Mathilde qui, grâce à un accompagnement CAFPI sur-mesure, a évité la faillite après un incendie survenu six mois après l’acquisition de son appartement marseillais. Sa capacité à mobiliser rapidement des secours financiers fut rendue possible par la qualité du montage initial et la prévoyance intégrée à son dossier. De tels faits rappellent que tout calcul de financement dans les zones urbaines doit s’envisager sur le long terme, dans une logique de résilience et d’accompagnement permanent.
